築20年マンションっていつまで住める?

【40歳働き盛りが中古マンションを買う時の注意点!】 築年数の限界や狙い目とは!?

2021年09月24日 11時47分

40歳 中古マンション 築年数



40代に入り、「やっと収入が落ち着いてきた…」という方は多いはず。

とはいえまだまだライフイベントは盛り沢山の上に、「老後」という言葉も現実味が出てくる年齢ではないでしょうか。

現在賃貸にお住まいの方は、老後を考えるとまず気になるのは「このまま賃貸に住み続けて、家賃を支払えるだろうか」という点ですよね。

そこで今回は「40代でもマンション購入は可能?どんなマンションがいいのか?」という点に注目していきたいと思います。


 

家を購入する人の平均年齢とは?

「やっと安定してきたけれども、40代での住宅購入は遅いのかしら?」


住宅ローンの返済も考えると今から住宅購入しても大丈夫なのかと不安に思われる方もいらっしゃると思います。

そこでまずは初めての住宅購入をされる方々の平均年齢をチェックしてみましょう。



国土交通省の住宅市場動向調査をもとに初めて住宅購入される方を物件ごとに分類すると、注文住宅が39.5歳、分譲戸建住宅(建売住宅)が37.4歳、中古戸建住宅が42.9歳、分譲マンションが39.5歳で、中古マンションが44.2歳となっています。


またさらに、住宅金融支援機構のある年のフラット35利用者調査によると、注文住宅が42.4歳、建売住宅が39.0歳、中古戸建が42.2歳、新築マンションが42.7歳、中古マンションが41.5歳であるということが分かりました。



つまり、初めて住宅購入する方の平均年齢は30代後半〜40代前半で、特に中古戸建・マンションの購入者に関しては40代の方が中心となっています。

現代は晩婚化や高齢出産も増えてきている関係で、収入が安定した頃に新たな家族を持ち新居を考えるという方も多いようです。

とはいえ40代で新築はハードルが高いと感じる方も多いため、中古物件の需要が拡大しているということなんですね。



 

ローンを組む際のリミットに注意!


「40代でも自分の家を購入できるのね!安心したわ。」


と思った方、まだ安心するのは早いです。


自宅購入にはやはり「住宅ローン」がつきものですよね。

現代は人生100年時代と言えども、ローンができる年齢には制限があります。

実は住宅ローンは基本的に最長35年借りることができるのですが、各金融機関は住宅ローンを返し終える年齢に上限を設けています。


完済時の年齢は概ね80歳となっているので、最長35年のローンを借りようと思うと44歳までにローンを申し込まなければなりません。

手元の貯蓄が多く、キャッシュで物件購入が可能な方は心配ありませんが、ローンを検討されている方は早めに不動産に相談することをお勧めします。



また、中古物件によってはローンがおりにくく、住宅ローンが使えないという場合もあります。

そういった細かい条件も含めて早めにプロに相談し、自身でもしっかり知識をつけていきましょう。

 

購入できる物件の築年数の限界は?

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「なるべくローンに頼らないように物件の購入を考えたい!」



40代ともなれば、ある程度の資金も手元にあり、頭金などでローンを少なくすることが可能な方もいらっしゃると思います。

とはいえ、何歳であってもやはりローンは少ない方が良いですよね。


そのためには物件の購入価格を下げる必要性があります。

当たり前ですが、築年数が古い方がやはり安くなります。


さらに現在は築年数の古い物件を購入してリノベーションをするという方も少なくはありません。

とはいえ、どの程度の築年数であれば老後も安心して住み続けられるのでしょうか?


 

マンションの寿命って一体?


最近は建築技術も発達しているため、コンクリート自体の寿命は100年以上あるといわれています。

しかしながら、人が住むマンションとなると管理状況等によっても建物寿命は変わってしまいます。

税法上の耐用年数では住宅用等は「47年」と決められています。


一方で2010年頃の固定資産台帳を基にしたデータによると、住宅の平均寿命はRC/鉄筋コンクリート造住宅で約68年となってるおり、大体の物件が概ね70年弱で中古マンションは取り壊しや建て替えとなっているようです。



ということは、例えば30代~40代で築30年の物件を購入する場合、その後の寿命を平均的に約40年弱と考えると自分の寿命よりも先に建物の寿命がくる可能性も否定できません。


しかし、もちろん内装は自由にリフォームすることができますし、エントランスやエレベーター、廊下などの共用部分や外壁などの修繕を実施することである程度寿命を延ばすことは可能です。

さらに一定以上の区分所有者(同じマンションの他の所有者)の賛成があればマンションは建て替えることも可能になります。

他の住民と連携しながら快適な住まいにしていくことで、マンション自体の寿命も伸びますし、ご近所との信頼関係もできて一石二鳥ですよね。

中古マンションを購入する場合には、「老後までずっと住み続けることができるのか?」という点も踏まえて自身の年齢と築年数のバランスを考えることも大事だということです。



 

狙い目の築年数とは?

40歳 中古マンション 築年数


次に中古マンションの資産価値から買い時の築年数を考えてみましょう。


最近では中古物件リノベーションして販売するケースも増加しており、内装は新築物件と変わりない上にさらに安価で手に入れられるため、中古物件の需要は上がり続けています。

とはいえ、中古物件なので築年数と資産価値の関係は気になるところ。



では、人気が高いのは築何年くらいの物件なのでしょうか?

東日本不動産流通機構によると中古マンションの平均築年数は年々伸び続けており、数年前の平均築年数は25年程となっているようです。

その一方で築年数ごとの売買取引の動向は築20年以内の物件の成約率が高く、特に最近では築6~11年くらいの物件の人気が高くなっているようです。



とはいえ、平均的には築5年以下で5,000万円台、築6~15年が4,000万円台、築16~20年が3,000万円台、築21~25年が2,000万円台、築25年超が1,000万円台での販売となっており、比較的築年数が浅い方が高価になる傾向があります。


では資産価値でみた場合にはどうなるのでしょうか?

実は、中古マンションの資産価値は築20年で底打ちする傾向にあります。

購入まで至る成約件数は築年数が浅い物件に比べて少ないものの、購入時の成約単価では築年数20年以上の物件になると大きな下落はなく安定しており、築20年を超えると価格が下がりにくいということが言えるようです。



つまり40代で中古マンションを購入し、80代や90代になってから売却を考えたとしても、築20年以上のマンションであれば買値と売値の差が少ないため損をしにくい買い物なのです。


となれば、80代になってからでもある程度のまとまった資金を再度得ることができ、事実上の第三の人生を歩むことも可能になるわけです。

こう考えると夢がありますね。

長期的な資産として購入するのであれば、築20年以上の物件を上手にリノベーションしながら生活するという選択もありなのかもしれません。



 

「ローンの返済も大変だし、40歳からの購入は遅すぎるかも?」


年齢とともにどんなことをするにも腰は重くなっていき後ろ向きに考えてしまいがちですが、若い時に比べて、40代ではライフスタイルもほぼ確立しており、外的要因での環境の変化は少ないと考えていいでしょう。


生活が安定し長期的に腰を落ち着けられる住まいを探しやすくなる最適な時期と言えます。40代であればむしろ老後のことを見越した家を購入することができるので安心です。

物件購入には時期ごとに購入するメリットが変わっていきますので、ご自身の状況なども踏まえつつ、いつ購入するのがベストなのか今一度考えてみてくださいね。