築20年マンションっていつまで住める?

【築20年の中古マンション本当に買って大丈夫?】いつまで住めるのか後悔しないか心配

築 20 年 マンション いつまで 住める





昨今、30代40代に人気の中古マンション。


販売価格が安い上にリノベーションで新築同然に住める!

とブームになりつつありますが、本当に中古マンションは狙い目なのでしょうか?


今回は、中古マンション購入を検討されている方に、買う上で必ずおさえるべき5つの注意点をお伝えしたいと思います。






 

っていうか、マンションの寿命って実際どのくらいなの?

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「そもそも、マンションの寿命ってどのくらいなの?」




購入を検討するほとんどの方は、一生の住まいとして買う方がほとんどだと思います。

そこで、まずはマンションの寿命についてお話ししていきたいと思います。




かつて欠陥住宅の問題が浮き彫りになったことを受け、2000年から

「住宅性能評価書」の土台となる「品確法」が施行されました。


当時は義務ではなかったためついていたり、ついていなかったりとまちまちでしたが、昨今はほぼ定着し、設計時と工事の際に検査した評価書の2通が購入者に発行されます。


しかしながら、2000年以前の大半のマンションは今の基準でいうところの「標準耐久」にあたると考えられるため、構造体の大規模修繕をしないで使用できる期間は65年というマンションが圧倒的に多いということになります。


ということは、築20年のマンションなら余命45年というわけです。

人生100年時代と言われている中、この余命45年はいかがでしょうか?

正直このマンションで生涯を終えると考えるとギリギリですよね。


90歳を超えて働きに行く…。

考えただけでゾッとしますよね。









 

修繕費用ってどのくらいかかるの?

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中古マンションの寿命は65年とはいえ、何もしないということはありません。


定期的な大規模修繕が実施されれば、マンションの寿命はもっともっと伸びていきます。

 「良かった!じゃあ中古マンションを買おうではないか」

と思ったあなた、まだまだ早いです。




なぜなら、マンションの修繕は無料ではないからです。




マンションは新築・中古のいずれも、大体12年おきに大規模修繕が必要となります。

そのため、管理組合は修繕費用を予め住民から徴収して積み立てる傾向があります。



「じゃあ大規模修繕って一体いくらかかるの?」

という疑問が出てきますよね。



1回の大規模修繕に必要な金額は、

一戸あたり100~120万円

と言われています。

加えて清掃や共用部の点検といった管理費用も必要となりますので、管理費と修繕積立金を合わせ、月々2~3万円が相場です。



建物は年々老朽化が進むため、古いマンションほど納める金額も高くなりがちです。

すなわち、いくら販売価格が安くてもこうした月々掛かる費用を考えると、

全ての中古マンションが「新築より安い!」

とはならないので注意が必要です。









 

リフォーム済物件の隠蔽に注意!

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「修繕費用を考えても新築より安いし、リノベーションによって新築みたいな家に住めるならいいじゃないか!」



そうは言っても中古ならではの問題はまだまだあります。


その1つが入居した後に

 
  • 想定外の補修すべき点が出てきた
  • 購入後にリフォームしようと解体したら腐食していた

など瑕疵が発見されるという問題です。


現在は住宅診断を利用することが増えていますが、それでも隠蔽部分を確認できるわけではないので全ての問題を確認できるわけではありません。




自分自身で住宅の知識を一から身に付けるわけにもいきません。

宅建を取得したり、現場で働くのはちょっと…ですよね?


であれば、新築物件の方がいいのでは?と思ってしまいますね。









 

耐震性、防火性、防音性の問題もバカになりません

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さらに問題なのは安全性です。

現在では耐震・防火・防など当たり前の設備になっていますが、中古マンションとなるとそうはいきません。

基準ができる前に建てられたマンションは…?



お子さんがいるご家庭では防音は大事ですし、何より自分たちの命を守る耐震・防火に問題があれば将来ずっと心配し続けることになります。





さらに建物自体の構造にも気を配らなくてはいけません。

 
  • 何かがあったとき逃げやすい構造になっているのか?
  • 階段の幅は十分にあるのか?

楽しい住宅購入のはずが、心配ごとが増えてしまうのは本末転倒ですよね。








 

マンション自体の外観がイマイチ…そんなケース多いんですよね

front door




マンション寿命を延ばすことが可能な大規模修繕ですらなんともならないのが、

マンションエントランス

です。




ガラス張りで大理石が敷いてあったり、噴水があったりと豪華絢爛なエントランスがある新築マンションには憧れますよね。

しかし、家に帰れば現実が待っています。


 
  • オートロックすらない薄暗い入り口
  • 無造作に並んだ集合ポスト
  • 古さが漂うエレベーターホール

折角部屋の中は綺麗にリフォームされていても、エントランスが質素だと友人を呼ぶことも躊躇してしまうかもしれません。




また、室内でもリフォームできない部分があります。

それは玄関の扉です。


実は扉は共用部分となるため、好き勝手にリフォームすることは許されません。


室内は北欧風にリノベーション!とこだわっても、ふと玄関を見ると日本を感じる重苦しい扉が目に入ると盛り下がってしまいますよね…。

細部まで自身の家に満足したい方にはやはり中古マンションはオススメできません。








 

住人の平均年齢が高いのは…?

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いざ住み始めるまで確認しきれないのがマンションの住人問題ですよね。


実は、中古マンションの住人は比較的高齢の傾向があります。

例えばマンション購入する最も多い年代は30〜40代ですが、築20年のマンションの新築時に購入したと考えると、現在の平均年齢は50〜60代と推定できます。

これから物件購入を考える方はお子様連れが多いかと思いますが、住人に同年代の家族が少ないため子育て世代がおらず、話が合わない可能性があるのです。




さらに、時間に余裕がある世代の多い中古マンションは、

自治会運営が活発

という傾向もあります。


一見いいことだと思われますが、

 
  • 「仕事もあるのに毎週自治会があり参加しなくてはならない」
  • 「まだまだ若いからと面倒な仕事を押し付けられる」


などの不満も多く聞かれています。


部屋は修繕できても、人間関係は引っ越しをしなければ変えることはできません。

トラブルを防ぐためにはやはり同年代が多い物件を探すことも大切かもしれませんね。





もし、隣の部屋に洗濯物を

「バン!バン!ババン♪」

リズムよく叩く方がいたら…?









 

まとめ


いかがだったでしょうか?購入価格は安い中古マンションですが、たくさんのデメリットがありました。

 
  • マンション寿命問題
  • リフォーム前の隠蔽
  • 安全性の問題
  • マンションの入り口が気に入らない
  • 他の住民は選べない


こんなデメリットも考えながら選んでいきましょう。



でも、中古マンション、特に築20年を超えたマンションには様々な不安がありますよね。


何よりもご自身が「買って良かった!」と思えるようにメリット・デメリットをしっかり比較して検討したいものです。




…であれば、最初から自分で考えた家を建てる、というのも選択肢の一つです。





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